Вопрос о том, что будет с ипотекой в 2022 году, волнует многих россиян, которые планировали в ближайшем времени приобрести недвижимость в кредит. Рынок полностью изменился, ставки стали выше, цены на недвижимость растут. Банки также отмечают, что желающих оформить ипотеку сейчас не так много.
Рассмотрим, что будет с ипотекой в России в 2022 году, каких ставок ждать заемщикам, реально ли вообще сейчас оформить жилищный кредит Важные нюансы и прогнозы от специалиста Бробанк.ру.
В марте 2022 года рынок ипотечного кредитования встал
События марта и февраля 2022 года отразились на всем финансовом рынке России. Центральный Банк был вынужден увеличить ключевую ставку с 9,5% до 20% годовых. И это привело к тому, что процентные ставки по жилищным кредитам резко увеличились до 20-25% годовых.
После этого рынок ипотечного кредитования буквально встал. Во-первых, банки перестали рассматривать заявки, так как им нужно было перестроить свои продукты и модели анализа заемщиков. Во-вторых, сами заемщики не спешили обращаться за ипотекой, которая выдается под огромные 20-25% годовых.
Ставка 20% для ипотеки действительно огромная, учитывая суммы кредитов. Например, если взять средний ипотечный кредит на сумму в 5 млн и на срок в 15 лет платеж по старым и новым условиям будет кардинально другим:
- при старой ставке в 10% годовых платеж составлял бы 53500 рублей, переплата — 4,6 млн;
- при новых условиях и ставке в 20% платеж — 87000, переплата — 10,8 млн рублей;
- с учетом снижения ставки до 17% платеж составит 77000, переплата — 8,8 млн.
То есть даже ставка в 10%, которая была актуальна до конца февраля 2022 года, была большой — объем переплаты часто превышал сумму кредиту. А в текущих реалиях переплата и ежемесячный платеж увеличились почти вдвое.
В апреле 2022 года процентные ставки по ипотеке и другим кредитам снизились, так как Центральный Банк принял решение досрочно уменьшить ключевую ставку с 20% до 17% годовых.
Зависимости от ключевой ставки
Если рассматривать, что будет со ставками по ипотеке, которая выдается без применения льготных программ, то они напрямую зависят от значения ключевой ставки. Если она будет снижаться (есть такая тенденция), то проценты по кредитным продуктам также будут уменьшаться.
Дело в том, что в подавляющем числе случаев деньги для выдачи ипотечного кредита банки берут в ЦБ РФ как раз под ключевую ставку. Если банк привлекает капитал для выдачи ссуды под 17%, он просто не может установить для заемщика меньший процент. Более того, ему нужно добавить свою наценку, чтобы получить прибыль.
Чтобы не потерять клиентов, банки устанавливают ставку практически без наценки, особенно если речь о зарплатных клиентах. Например, Сбер и ВТБ при ключевой ставке 17% годовых выдают зарплатным клиентам ссуду под 16,9%, остальным — под 17,4 и 17,3%.
Некоторые банки, особенно крупные, выдают ипотеку за счет собственных средств полностью или частично, тогда они могут себе позволить устанавливать ставку по ипотеке даже ниже ключевой ставки ЦБ РФ. Если же банк привлекает всю сумму в ЦБ, он делает наценку минимум 1-2%.
Прогноз по ключевой ставке
Что будет с ипотекой в ближайшее время — это зависит от политики по ключевой ставке Центрального Банка. И сейчас есть тенденция к тому, что к концу 2022 года она будет плавно уменьшаться.
Увеличение до 20% было во многом связано с массовым оттоком средств из банков. После объявления первых санкций в отношении российских банков люди в панике начали закрывать вклады и счета, обналичивая средства. Чтобы прекратить это, ЦБ увеличил КС до 20%. В итоге люди понесли деньги назад на вклады под повышенные ставки. И, конечно, повышение КС было связано с ожиданием высокой инфляции.
Сейчас экономическая ситуация в стране стала более понятной, деньги в банки вернулись, инфляционные ожидания улучшились. Кроме того, существует острая необходимость в снижении ставки по ипотеке и кредитам для бизнеса. Поэтому эксперты говорят о том, что ключевая ставка станет ниже.
В конце апреля 2022 года ключевая ставка должна снизиться с 17% до 14-16% (прогнозы разных экспертов, большинство говорит о значении в 15% годовых). И если не будут происходить кардинальные события, негативно влияющие на экономику страны, можно ждать ставки 13-13,5% летом и 10-12% к концу 2022 году.
Сейчас процентные ставки по ипотеке максимальны, и есть четкая тенденция к тому, что к концу 2022 года они будут плавно снижаться.
Что будет с льготной ипотекой в 2022 году
Рынок стандартного ипотечного кредитования практически встал по четырем причинам:
- Людей пугают цифры — текущие ставки и сумма переплаты при расчете.
- Ипотека стала дороже, поэтому и требования к уровню платежеспособности заемщиков стали выше. Людей, которые могут позволить себе ипотеку под 17%, не так много.
- Люди не желают связываться себе долгосрочными обязательствами сейчас, когда непонятно в целом, что будет дальше.
- Цены на недвижимость тоже выросли.
Единственной возможностью для банков хоть как-то держать на плаву спрос на ипотеку — выдача ипотеки по льготной программе. На текущий момент актуальна ипотека с государственной поддержкой на покупку жилья у застройщиков.
Ранее ипотека с господдержкой выдавалась под 6-7% годовых. После кардинального увеличения ставок по ипотеке в целом госпрограмма подорожала до 12% годовых. Но несмотря на то, что ставка в 12% оказалась лучшей в текущих реалиях, граждане не спешили подавать заявки.
В апреле банки зафиксировали серьезное сокращение приема заявок на выдачу ипотеки по льготной программе. Это случилось как раз после увеличения ставки до 12%:
- ранее за неделю банки РФ выдавали 4,5-12,8 тыс штук льготных ипотек в неделю. После повышения ставки — 2,1-2,3 тыс штук;
- если раньше банки одобряли в среднем 47,4% заявок на ипотеку, сейчас это 22,6-32%. Это связано с увеличением долговой нагрузки.
25 апреля Владимир Путин поручил снизить ставку по льготной ипотеке до 9%, а программу продлить до конца 2022 года (ранее она действовала до 1 июля 2022). Нет сомнений, что это и есть новые условия жилищного кредита с господдержкой.
Принятие такого решения связано не только с целью восстановить рынок ипотечного кредитования. Важное звено цепи — застройщики, деятельность которых практически встала после краха спроса на ипотечное кредитование. Застройщикам стало гораздо труднее реализовывать свои объекты, тем более что и цены на них стали выше.
Играет роль и рост цен на жилье
Как это всегда бывает в кризисное время, стоимость на недвижимость резко пошла вверх. Особенно это касается новостроек. Из-за санкций и ограничений выросла стоимость строительных материалов — по данным Минэкономразвития на 9,95% по состоянию на апрель 2022 года.
По сравнению с апрелем 2021 года в апреле 2022 стоимость квадратного метра жилья в некоторых крупных городах по данным ЦИАН увеличилась так:
- Москва. С 279,8 до 315,1 тыс руб;
- Санкт-Петербург. С 167,5 до 236,5 тыс руб;
- Казань. Со 115,7 до 168,6 тыс руб;
- Краснодар. С 81,8 до 127,2 тыс руб;
- Екатеринбург. С 93,1 до 125,9 тыс руб;
- Самара. С 67 до 89,2 тыс руб.
И такая картина свойственна для всех городов страны. Цены на недвижимость увеличились везде. Это касается всех типов жилья.
Увеличение ставок по ипотеке и цен на недвижимость сделало ипотечный кредит недоступным подавляющему числу россиян.
И пока что, несмотря на значительное сокращение продаж, рассчитывать на снижение цен на недвижимость не стоит. При текущем уровне инфляции застройщики не могут уменьшать стоимость и работать в убыток. Ну а цены на вторичные объекты всегда параллельны первичному рынку.
Высокие ставки и цены на недвижимость делают ипотеку недоступной
Если рассматривать, что будет происходить с ипотекой, то даже несмотря на снижение ставки по льготной программе до 9% большого спроса на заключение договоров не будет. И этому несколько причин:
- Повышение стоимости квадратного метра жилья. Люди, видя текущие цены, переносят возможное оформление на потом, они ждут падение стоимости.
- Снижение реального уровня дохода россиян с учетом инфляции и потерей прежнего дохода. Если раньше конкретной семье ипотека была доступна, то в текущих реалиях — уже нет.
- Повышение требований банков к заемщикам. Им нужны стабильные заемщики, которые могут перенести кризисное время, которые имеют хороший уровень платежеспособности. А таких людей сейчас меньше.
Среднестатистическая семья сейчас просто не может позволить себе оформление ипотечного кредита, так как ежемесячное обслуживание ссуды сильно увеличилось. Это увеличение можно примерно рассчитать. Возьмем стандартную квартиру в Ростове-на-Дону в 60 квадратных метров:
- до событий февраля 2022 года эта квартира стоила 4,2 млн рублей. С учетом первого взноса в 15% сумма кредита — 3,57 млн. При ставке 7% по госпрограмме и сроке в 15 лет платеж и переплата соответственно — 32000 и 2,2 млн;
- сейчас эта же квартира стоит уже 6,6 млн рублей, с учетом ПВ — 5,6 млн. При льготной ставке 9% платеж и переплата — 57000 и 4,6 млн.
В итоге, если ранее платеж в 32000 был доступен семье или заемщику, то платеж в 57000 — для многих уже неподъемный. Если в прошлом году этот заемщик мог оформить ипотеку, то в этом — уже нет.
Что будет с рынком ипотеки
К прежнему объему выдачи ипотечных кредитов банки еще долго не вернутся. Несмотря на уменьшение ставки по льготной ипотеке до 9% ажиотажной выдачи эксперты не ждут. Реальные доходы россиян упали, а с учетом увеличившихся цен на жилье ипотека стала многим недоступной.
Банки по-прежнему будут принимать заявки на выдачу жилищных кредитов, но уровень одобрения будет меньше, что наблюдается уже сейчас. Необходимая планка платежеспособности потенциального заемщика сильно увеличилась, многие граждане теперь просто ей не соответствуют. Кроме того, сейчас банки готовы заключать договора только с максимально качественными заемщиками.
Стоит ли сейчас брать ипотеку
Если рассматривать льготную ипотеку под 9%, то да, смысл в ее оформлении есть. Ждать кардинального снижения стоимости недвижимости не стоит, а ставка 9% на сегодня — лучший вариант. И ниже она вряд ли будет.
Но если вы планировали приобрести объект вторичного рынка, лучше немного подождать. Ставки на такие объекты в текущий момент — в лучшем случае 17-18% годовых. Уже в мае по прогнозам они снизятся примерно до 15-16% и будут снижаться до конца года.
В текущей экономической и общей ситуации в мире невозможно давать долгосрочные прогоны. Указанные в материале прогнозы носят краткосрочный характер. В любой момент все может измениться.
Частые вопросы
Что будет с квартирами в ипотеке? Ничего. Если у вас уже оформлен ипотечный кредит, он будет обслуживаться на прежних условиях. Обременение будет снято после погашения ссуды. Что будет с ипотекой при дефолте? Если говорить о гипотетическом дефолте России, то для ипотечного заемщика это не будет играть никакой роли. У него есть обязательства перед банком, которые он продолжит соблюдать. Если же это дефолт банка, то ипотека будет переведена на обслуживание в другую компанию. Что будет с ипотекой в Сбербанке? Если она уже оформлена, для вас ничего не изменится. В целом, Сбер всегда предлагает одни из лучших условий ипотечного кредитования, эта тенденция будет сохранена. Что будет с семейной ипотекой? На текущий момент не заявлено ни о каких изменениях в условиях выдачи ипотечного кредита по семейной программе. Она действует до 1 марта 2023 года. На момент создания материал ставка по ней не увеличена и составляет 6% годовых. Что будет с сельской ипотекой? Выдача сельской ипотеки практически встала еще в 2021 году, так как бюджет программы был быстро потрачен из-за высокого спроса. Но с 22 апреля 2022 года Россельхозбанк возобновил прием заявок. Ставка по программе — 3% годовых.
Источники:
- Коммерсант: На льготную ипотеку не хватает спроса.
- РБК: Льготная ипотека подешевеет: как это отразится на рынке новостроек.
- Коммерсант: Динамика цен на новостройки в крупнейших городах России.
5 / 5 ( 1 голос ) Подписаться на Телеграм Подписаться на Яндекс Дзен
Источник: brobank.ru