Ипотека в силу договора и в силу закона — в чем разница?

Наша команда стремится помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. Мы придерживаемся строгой редакционной политики. Данная статья может содержать ссылки на финансовые продукты наших партнеров. Мы открыто говорим о том, как мы зарабатываем деньги.

Ипотека — один из самых сложных кредитных продуктов финансового рынка. Многих граждан интересует, что такое ипотека в силу закона, чем она отличается от ипотеки по договору. Может показаться, что это одинаковые вещи, но разница все же есть.

Рассмотрим, что такое ипотека в силу договора, чем она отличается от ипотеки по закону. Что важно знать заемщикам, какой именно жилищный кредит оформляется чаще всего. Полный расклад по вопросам — на Бробанк.ру.

Ипотека в силу закона и в силу договора — отличия

На деле мало кому пригождается эта информация. Это некоторые юридические тонкости, которые стандартно остаются без внимания заемщика. По сути, то, какую именно ипотеку вы оформляете, ничего не меняет — одна явно не хуже другой, итог у них один — вы получаете недвижимость в собственность, оставляя банку залог.

Значение понятий:

  • ипотека в силу закона — классическая ипотека, которая выдается в подавляющем числе случаев. Ипотека возникает на основании ФЗ 102 об ипотеке автоматически при регистрации сделки купли-продажи в Росреестре;
  • ипотека в силу договора — возникает при подписании отдельного договора, а не в соответствии с ФЗ 102. Сначала составляется договор, и только потом, спустя время, отдельно регистрируется ипотека.

Ипотека в силу договора и в силу закона - в чем разница?

Ипотека в силу договора и в силу закона - в чем разница?

Кажется, что особой разницы и нет. Действительно, разграничить понятия не так просто. Поэтому для удобства восприятия разместим отличия в таблице.

Чем ипотека в силу закона отличается от ипотеки в силу договора:

В силу закона В силу договора
Возникает на основании ФЗ-102 на основании особого договора
Регистрация ипотеки одновременно с регистрацией сделки в Росреестре отдельно от регистрации сделки, позже
Что становится залогом покупаемая недвижимость любая недвижимость
Пример любая классическая ипотека кредит под залог недвижимости

Когда возникает ипотека в силу закона

Чаще всего она возникает как раз в силу закона — ФЗ -102: банк выдает кредит на недвижимость, которая сразу оформляется как обеспечение сделки. Все документальное оформление, и перехода прав, и ипотеки, выполняется за один раз в Росреестре.

Ссылаясь на действующее законодательство, Росреестр указывает, что ипотека в силу закона возникает при следующих сделках:

  • покупаемая за счет кредитных средств квартира (дом) становится залогом в момент регистрации ипотеки в Росреестре;
  • если речь о военной ипотеке;
  • покупаемый за счет кредитных средств участок становится залогом в момент регистрации ипотеки. Если на участке строится здание, ипотека распространяется и на не него. Но в рамках отдельного договора об ипотеке может быть прописано другое;
  • если объект приобретается в рассрочку, ипотека также возникает в силу закона;
  • если ранее была оформлена ипотека на объект незавершенного строительства, то после сдачи объекта ипотека в силу закона сохраняет свою силу.

Ипотека в силу договора и в силу закона - в чем разница?

Ипотека в силу договора и в силу закона - в чем разница?

В обоих случаях в сделке фигурирует залог. И права залогодержателя в его отношении будут идентичными.

Особенности ипотеки в силу договора

В этом случае оформляется отдельный кредитный договор, после отдельно регистрируется сделка ипотеки. То есть нет покупаемого в кредит объекта, который становится залогом.

Наглядный пример такой сделки — кредит под залог недвижимости. То есть, есть два отдельных действия: первое — заключение стандартного кредитного договора, второе — отдельная регистрация ипотеки, при которой обременение накладывается на недвижимость, которая уже находится в собственности заемщика.

Второй пример, который порой встречается на рынке ипотечного кредитования, — когда ипотека оформляется под залог имеющейся в собственности недвижимости. Здесь снова объект уже в собственности, поэтому ипотека возникает в силу кредитного договора и регистрируется отдельно.

Если в условиях оформления ипотечного кредита обременение накладывается на объект позже, это тоже будет ипотека в силу договора. Например, заемщик покупает недостроенный дом, и по условиям договора залог оформляется через полгода, когда строительство завершится.

Можно сказать, что все ипотечные кредиты, которые не являются классическими и не выдаются по алгоритму, указанному в ФЗ-102, являются ипотекой в силу договора. В нем и прописываются эти индивидуальные условия.

Что общего у этих ипотек

В целом же, кроме процесса документального оформления сделки, для заемщика нет никакой разницы. Он заключает кредитный договор, приобретает недвижимость или получает наличные на свои цели, заложив собственный объект.

Ипотека в силу договора и в силу закона - в чем разница?

Ипотека в силу договора и в силу закона - в чем разница?

Если рассматривать именно вариант покупки недвижимости, то ипотеки в силу договора и в силу закона имеют следующие общие черты:

  • составляется кредитный договор, вы берете деньги в долг под проценты и обязуетесь гасить ссуду согласно установленному графику платежей;
  • ссуда обеспечивается залогом. В случае ипотеки по договору это может быть любой собственный объект заемщика. По закону — только приобретаемый;
  • пока кредит не погашен, невозможно сменить собственника объекта залога. Обременение снимается только после полной оплаты;
  • заемщик должен полностью соответствовать требованиям банка, принести запрошенный пакет документов;
  • заемщик должен предоставить первоначальный взнос — оплатить часть покупаемой недвижимости из своих средств. Обычно банки просят минимум 10-15%;
  • для заключения ипотечной сделки обязательно требуется проведение оценки недвижимости. Процедура проводится за счет заемщика, привлекается аккредитованный банком специалист;
  • закладываемый объект недвижимости подлежит обязательному страхованию. Так банк защищает себя от рисков его утраты.

Отличаться будет только сам процесс регистрации сделки. В случае с ипотекой по закону стороны или одна из сторон приносит документы в Росреестр, одновременно происходит переход прав собственности и возникновение ипотеки. Если это ипотека по договору, сначала регистрируется переход прав, спустя время сама ипотека.

Если это ипотека по договору, то за ее отдельную регистрацию полагается уплата госпошлины в 1000 рублей. Если ипотеку оформляет юридическое лицо, то 1000 рублей.

Как оформляется ипотека в силу закона

Это классический ипотечный кредит, который оформляется в подавляющем числе случаев. Процесс пошагово выглядит так:

  1. Заемщик обращается в банк, предоставляет справки. Банк выносит решение. Если это одобрение, оглашает сумму и дает 2-3 месяца на выбор объекта.
  2. Заемщик выбирает объект, соответствующий требованиям банка. Собирает на него документы, проводит экспертную оценку недвижимости.
  3. Передача в банк документов на недвижимость для ее проверки на юридическую чистоту и соответствие требованиям.
  4. Заключение кредитного договора, оформление страхования и посещение Росреестра для оформления перехода прав и самой ипотеки. На объект сразу накладывается обременение, но заемщик в любом случае становится собственником.

Ипотека в силу договора и в силу закона - в чем разница?

Ипотека в силу договора и в силу закона - в чем разница?

Какой бы не была ипотека, заемщик в любой момент может полностью или частично закрыть его раньше срока. Кроме того, при желании можно сделать рефинансирование — перевести ссуду на обслуживание в другой банк.

Частые вопросы

Что такое ипотека в силу закона? Это классическая ипотека, при которой в момент регистрации сделки в Росреестре проводится и переход прав, и регистрируется сама ипотека. Сделка оформляется в соответствии с ФЗ-102 Об ипотеке. Что такое ипотека в силу договора? Это ипотека, которая оформляется не по стандартному алгоритму, а согласно условиям, прописанным в договоре. Сама ипотека регистрируется отдельно. Чаще всего это кредиты под залог недвижимости и ипотека под недвижимость, которая уже находится в собственности заемщика. Есть ли разница между ипотеками для заемщика? Для него нет никакой разницы, к какому виду принадлежит ипотека. Он заключает кредитный договор и получает желаемое. Если это ипотека в силу договора, она незаконна? Нет, она также полностью законна, просто оформлена не по ФЗ-102 Об ипотеке, а в рамках отдельного кредитного договора. Какая ипотека для заемщика лучше? С точки зрения простоты оформления — та, что оформляется по закону. Все идет по отложенному сценарию, Росреестр посещается один раз. В случае с ипотекой по договору бюрократии и возни с бумагами будет больше.

Источники:

  1. КонсультантПлюс: Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Источник: brobank.ru