С началом рыночных отношений россияне узнали о таком видекредитования – как ипотека или кредит на покупку квартиры.
Если тщательно разобраться, то кредит на приобретения жильяв России существовал еще с начала 20-го века и в те времена пользовалсяогромной популярностью. Однако за время советской власти накопленный дореволюционныйопыт несколько истощился ввиду своей ненужности.
В Европе, наоборот, механизм ипотечного кредитованиявнедрялся дольше века, и накопилдостаточно опыта, чтобы российские финансовые организации брали с них пример.
В условиях современной нестабильной экономики и тольконабирающей обороты системы ипотечного кредитования совершенно естественно, чтомогут возникать различного рода проблемы в обеспечении граждан жильем путемипотеки, решать которые приходится оперативно, но, к сожалению, далеко невсегда качественно.
Согласно статистическим данным, на сегодняшний день всего10% граждан РФ владеют собственной жилплощадью более 18 кв. м. на одногочеловека. И всего лишь 1% граждан нашей страны могут позволить купить себепонравившуюся недвижимость за личные средства.
Из этих цифр ясно видно, что взаимоотношение граждан снедвижимостью в России оставляет желать лучшего. А если учесть еще тот фактор,что имеющийся жилой фонд со временем не молодеет и требует капиталовложений дляреконструкций и капремонта…
В данной ситуации ипотека является взаимовыгодной программойкак для государства, так и для населения.
Судя по выпискам из отчетов Комитета по собственностиГордумы, на сегодняшний день в личных квадратных метрах нуждаются более 20 млн.граждан России. Только в Подмосковье в очереди на жилье стоит более 200 тысячсемей.
Чтобы обеспечить их всех жильем, необходимо в самое ближайшееврем построить более 12 млн. кв. м. жилья. Если же в скором будущем встроительной госсфере положение не измениться к лучшему, то для обеспечения гражданпо списку квартирами уйдет около 25 лет. А ипотечное кредитование являетсяединственным гарантированным механизмом по обеспечению граждан необходимойжилплощадью.
Как уже писалось выше, развитие ипотечного кредитования в Россииразвивается медленными темпами. Существует ряд законодательных актов,контролирующих этот процесс. А так как ипотека – направление новое иразвивающееся, ежегодно вносятся существенные изменения, поправки и дополнения.
Все это создает ряд проблем, связанных с ипотекой, которыеусловно можно разделить на:
В последние годы уровень инфляции в стране существенноснизился. Однако до стабильной экономики, какую можно наблюдать в большинстверазвитых стран мира, России еще стоит проделать долгий путь, поэтому желаемой стабильностив кредитной системе нам ожидать не приходится.
У банков и кредитно-финансовых организаций на фоне инфляциивозникают две взаимосвязанные проблемы:
Таким образом, получается, что ипотечный кредит – это продукт,предназначенные не для широких слоев населения, а только для отдельныхкатегорий граждан, обладающих стабильной работой и хорошим достатком. Аколичество таких людей среди нуждающихся в жилье составляет менее 1%!
Собственной, сам по себе ипотечный кредит представляет собойдолгосрочный проект, который измеряется не месяцами, а десятилетиями. Всреднем, банки предоставляют гражданам ипотеки сроком на 10-20 лет.
Естественно, что за это банки требуют каких-то гарантий длясебя, да и сами заемщики должны быть уверенными, что смогут столь длительноевремя выплачивать займ.
В условиях сегодняшней рыночной ситуации, когда доходыграждан то падают, то повышаются, никто не может давать никаких гарантий.Подобные скачки финансовой стабильности среди граждан целиком и полностьюзависят от колебаний мировой экономики.
Поэтому ипотечный долгосрочный кредит неизменно связан сопределенными рисками. Как правило, банки, чтобы хоть как-то обезопасить себя икомпенсировать возможные потери, увеличивают ставки на кредит. А заемщики могутбыть защищены только государством и теми законодательными актами, которые принимаютсяв отношении ипотечного кредитования.
К сожалению, на сегодняшний день рынок первичного жильяостается «непрозрачным». В стране очень мало строительных организаций, которыезанимаются возведением зданий, здоровая конкуренция отсутствует, а, значит, руководителистроительных компаний искусственно удерживают высокие цены на жилплощадь сцелью получить большую прибыль.
Страдают от этого, в первую очередь, обыкновенные граждане,которые остро нуждаются в жилье, но по существующим ценам не могут себепозволить его приобрести.
Банки, предоставляющие ипотечный кредит, также зависят отцен, которые диктуют монопольные строительные компании.
Решение данной проблемы возможно только при условии сниженияцен на жилье на первичном рынке. А, следовательно, необходимо сделать так,чтобы между строительными компаниями развивалась конкуренция, основывалисьновые организации, специализирующиеся на строительстве зданий. Для этогоперспективного направления бизнеса необходимо создавать льготные условия, тогдаипотечное кредитование станет более привлекательным продуктом на рынкенедвижимости.
Финансисты любят говорить, что в нынешних условиях банкиимеют «короткие деньги», то есть вкладчики предпочитают делать депозиты небольше чем на год, а все расчеты между организациями проводятся при помощибезналичного расчета.
Получается, что нехватка наличных средств наблюдается нетолько в государственных структурах, но и в кредитно-финансовых организациях.Так как бюджет пополнять нечем, то следует активно внедрять другие финансовыеинструменты.
В данной ситуации альтернативой являются различныегосударственные программы в помощь ипотечному кредитованию. А для этогонеобходимо наладить выпуск акций и ценных бумаг, которые можно в любой моменткупить или продать, и которые должны стать для банков на длительное время эффективнымфинансовым инструментом.
В первую очередь в развитии ипотечного кредитования должнобыть заинтересовано государство. Банки основную прибыль получают за счетразницы между предложением своих средств и их правильным размещением. А приформировании стабильного кредитного портфеля ипотека для них наименее выгодна, так как прибыль таможидается через длительный период времени.
В краткосрочных потребительских кредитах банкизаинтересованы гораздо больше, так как затраты на них быстро окупаются,зачастую по весьма выгодным процентным ставкам.
Таким образом, если государство не будет активно учувствоватьв развитии ипотечного кредитования и внедрять альтернативные и привлекательныедля населения льготные программы, процесс популяризации ипотечного кредитованиябудет и дальше идти крайне медленными темпами.
