Продажа по ипотеке. Взгляд со стороны продавца недвижимости

Ипотечные кредиты смогли расшевелить рынок недвижимости, они увеличили количество покупателей и спрос на квартиры. Но поскольку в сделке появляется третья сторона — банк, который дает деньги, соответственно, возникают нюансы, связанные с интересом дополнительного участника. Эти нюансы нужно учесть при продаже по ипотеке.

Как продавцу подготовить документы?

1. После того как оформлен предварительный договор продажи банку необходимо предоставить копии документов на квартиру. В назначенный срок продавец должен принести подлинники, которые менеджер банка сверит с копиями. Банк забирает только копии, подлинники остаются у продавца.
2. Кредитор должен быть уверен, что предоставляемый залог — ликвидный товар. Поэтому оценщик осмотрит квартиру и составит отчет. Этот специалист является относительно независимым, потому что его нужно выбрать из списка, предложенного банком. Оплачивает данную работу обычно покупатель.

Оценщик осматривает все помещения, сверяет увиденное с технической документацией на жилое помещение или кадастровым паспортом. Именно здесь могут возникнуть первые сложности при продаже по ипотеке.

При обычной сделке без ипотеки регистрирующий орган не интересуется изменениями в планировке или устройстве квартиры. Кадастровый паспорт — бессрочный, все изменения в квартире обычно улучшают ее использование, поэтому рядовой покупатель закрывает глаза на разногласия между документом и реальностью.

Банк же не хочет соглашаться с любыми выявленными расхождениями, даже минимальными.

Случай из практики. В ванной комнате была снята раковина для установки стиральной машины, несоответствие между изображением на фотографии и чертежом могло помешать сделке. Выяснилось это меньше чем за сутки до назначенной встречи в банке. Опытный риелтор смог решить эту проблему: в отчет была помещена фотография с раковиной. Но продавцу лучше позаботиться об оформлении перепланировки заранее.

Как происходит расчет по сделке?

Кредитный и залоговый договора оформляются до регистрации перехода права. А вот деньги продавец получает обычно после похода в регпалату.

Будут это наличные средства, которые можно забрать в кассе (ячейке) банка, или безналичные, переведенные на счет продавца, нужно узнать заранее у покупателя или менеджера банка-кредитора.

После этого могут возникнуть некоторые вопросы. Например, кто оплачивает аренду ячейки в банке и комиссию за обналичивание. Важен и ответ на вопрос когда деньги поступят в распоряжение продавца. Ответ на последний вопрос имеет немаловажное значение, потому что могут быть затронуты интересы других лиц. Эту информацию нужно узнавать в банке при оформлении.

Все проблемы продажи по ипотеке решаемы. Особенно хорошо это знают профессионалы. Для оформления сделки рекомендуется обращаться к риелторам, которые будут полностью заниматься сопровождением сделки.